He aquí algunas respuestas a las preguntas más frecuentes sobre el análisis de las plicas.
An escrow account is a fund set up on the borrower’s behalf to pay any property taxes, and/or mortgage insurance. The funds are held in a separate custodial account, and the money is never used by Harvard Federal Credit Union (Harvard FCU) for anything other than to pay your taxes and insurance. An escrow account provides a better way to budget property tax and insurance payments by making smaller monthly deposits instead of having to come up with a lump sum when the bills are received. It ensures all taxes and insurance are paid on time.
An escrow cushion is an additional balance in the escrow account ensuring that there is always enough money in the account to cover expenses for the property. This is the lowest the balance in your escrow account should ever fall, assuming no unexpected increases or additional payments occur during the year. Escrow account regulations fall under the federal law called Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA). The RESPA statue allows Harvard FCU to maintain a cushion equal to two months of escrow payments.
Los importes de los impuestos sobre la propiedad fluctúan cada año; por lo tanto, los pagos de la plica deben ajustarse al alza o a la baja para adaptarse a cualquier cambio inesperado. Puede tratarse de un aumento con respecto al año anterior o de una disminución basada en las circunstancias del año anterior.
El déficit o superávit de su cuenta de depósito en garantía se calcula sumando el total de todos los desembolsos previstos que se pagarán con cargo a su cuenta de depósito en garantía entre agosto del año en curso y julio del año siguiente o próximo. Este total se divide por 12 meses para llegar al pago "base" o mensual de la cuenta de depósito en garantía necesario. Este pago de base se multiplica por 2 meses para determinar el "colchón" necesario que debe mantenerse en la cuenta de depósito en garantía durante todo el año.
(NOTA: Cualquier seguro hipotecario privado que se pague a través de su plica se resta de la plica base paymantes de calcular el colchón requerido).
Al saldo actual de la plica se le añaden los pagos previstos de la plica (normalmente el pago del 1 de agosto) y se le restan los desembolsos del seguro previstos en agosto. Esto crea el "Saldo actual
Proyección". La diferencia entre la "Proyección de Saldo Actual" y la "Proyección de Saldo Requerido" es la cantidad de déficit o excedente. La "Proyección de Saldo Requerido" se calcula determinando el saldo necesario al principio del año de custodia, después de que se realicen los 12 pagos básicos de la custodia y se paguen todos los desembolsos previstos y la cuenta de custodia nunca descienda por debajo del colchón requerido.
Los déficits de la cuenta de depósito en garantía se calculan para ser devueltos a lo largo de 12 meses. Transcurridos 12 meses, esta parte se elimina automáticamente de su pago, y se realizará otro análisis de la cuenta de depósito en garantía.
Another option is the shortage amount can be paid all at once at the beginning of the escrow analysis year. Harvard FCU will then deposit these funds into your escrow account and re-calculate your monthly payment using the new, higher starting escrow balance created by your payment.
One common reason is that your property tax payments could have gone up and Harvard FCU adjusted the payment to reflect any changes
Esto sólo ocurrirá si tiene una hipoteca de tipo variable. Si se programa un cambio de tipo durante el año, esto cambiará la parte de capital e intereses de su pago. Si también tiene una cuenta de depósito en garantía, su pago de depósito en garantía fluctúa mediante el análisis anual del depósito en garantía en agosto. Este ajuste sólo modifica la parte del pago correspondiente al depósito en garantía y no el capital y los intereses.
The amount of your payment that is applied to the principal and interest due on the loan is not changing and never will if you have a fixed rate mortgage. The escrow portion of your payment will change due to the amount of your property taxes. Harvard FCU must collect enough funds in your escrow account to be able to pay everything that is due for all taxes and insurance.
Harvard FCU will automatically add the amount of the shortage and/or deficiency to the amount of your escrow payment spread out over 12 months. The amount of the shortage and/or deficiency can be paid in full and Harvard FCU will re-calculate the escrow payment based on a higher starting escrow balance. Finally, a waiver of the escrow account can be reviewed upon request. If approved, the escrow account would be closed; all funds in the account refunded to the borrower and the borrower would be responsible for paying any taxes due going forward.
NOTA: Los préstamos que cuentan con un seguro hipotecario privado no pueden optar a la exención de la plica.
The minimum amount an escrow payment can be is the total amount of all payments to be made for the year divided by 12 months. If there are extra funds in the escrow account than what is required to pay the disbursements for the year, Harvard FCU is required by RESPA to disburse any funds back to the borrower if the amount is over $50.
Most towns/cities do not update the tax amounts for the year until July. Harvard FCU waits until after the first installment of taxes is paid for August before beginning to review the accounts to make sure everything is accurate on the escrow accounts. This review is finished sometime in August and then the final statement is sent out. We want to make sure time is allowed for all, to adjust for any possible changes in payments due in September.
No fees are assessed if there is a shortage or deficiency on your escrow account, or if the escrow account balance becomes negative. Harvard FCU will always make escrowed tax and insurance payments before they are due, regardless of the balance of the escrow account. Any shortage and/or deficiency will be spread over 12 months.
¿Preguntas adicionales?
Please contact us at 617-495-4460 or by email at Harvard FCU_Mortgage@harvardfcu.org. We are available Monday through Friday 8:30 AM to 4:30 PM to answer any questions you may have regarding your escrow account.